ในช่วงปี 2020-2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยว ต่างก็ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกทั้งในระดับประเทศและระหว่างประเทศ ตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจโลก การแพร่ระบาดของ COVID-19 ไปจนถึงภาวะสงครามในยุโรปตะวันออก อย่างไรก็ดี ท่ามกลางความท้าทาย ตลาดยังคงแสดงศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางถึงบน ซึ่งทำให้การเข้าถึง ข้อมูลคอนโด และ ข้อมูลบ้าน เชิงลึก ช่วยให้สามารถมองเห็นภาพรวมของตลาดได้ชัดเจนขึ้น และวางแผนได้สอดคล้องกับแนวโน้มที่เกิดขึ้นจริง

ในส่วนของข้อมูลคอนโด หากวิเคราะห์ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะกลุ่ม Budget Segment (<1.8 ล้านบาท) และกลุ่ม Economy Segment (1.8-3 ล้านบาท) มีการเปิดตัวลดลงเฉลี่ย 12% และ 24% ตามลำดับ อันเป็นผลจากภาวะกำลังซื้อที่อ่อนตัวลงและต้นทุนพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น แม้ว่ากลุ่ม Budget จะมีอัตราการดูดซับเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2% แต่ยังถือว่าอยู่ในจุดที่ต้องบริหารความเสี่ยงอย่างระมัดระวัง ในทางกลับกัน กลุ่ม Mass Segment (3-5 ล้านบาท) ยังคงมีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน ด้วยจำนวนเปิดตัวที่เพิ่มขึ้นถึง 20% แม้ Absorption Rate จะลดลงเพียงเล็กน้อยก็ตาม

เมื่อขยับไปสู่กลุ่ม Premium Segment (5-7 ล้านบาท) และ Luxury Segment ซึ่งมีราคามากกว่า 7 ล้านบาท เป็นตลาดเริ่มมีการแข่งขันที่สูงขึ้น แม้จำนวนการเปิดตัวจะทรงตัว แต่ยอดขายเฉลี่ยลดลงประมาณ 4-5% สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการวางกลยุทธ์ที่แตกต่าง เช่น การพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว หรือการเสริมบริการหลังการขายเพื่อสร้างความต่าง

ในด้านข้อมูลบ้านทาวน์โฮมภาพรวมตลาดมีแนวโน้มการเติบโตที่ลดลง โดยเฉพาะในกลุ่ม Economy Segment (<3 ล้านบาท) ที่มีจำนวนเปิดตัวลดลงถึง 8% และยอดขายเฉลี่ยลดลง 7% แต่ในทางกลับกัน ตลาดระดับกลางถึงบนกลับแสดงศักยภาพที่ชัดเจน โดยกลุ่ม Premium (6-8 ล้านบาท) และ Luxury Segment (9-15 ล้านบาท) ที่มีการเติบโตทั้งในด้านจำนวนเปิดตัวและยอดขาย

สำหรับกลุ่ม Economy Segment ที่เคยเป็นตลาดหลักของผู้บริโภคระดับกลาง เริ่มแสดงสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่องทั้งในด้านซัพพลายและดีมานด์ ซึ่งอาจเกิดจากต้นทุนที่สูงขึ้น ทำเลที่มีข้อจำกัด และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ขณะที่กลุ่ม Mass Segment (3-5 ล้านบาท) แม้ยอดเปิดตัวจะลดลงเล็กน้อยเฉลี่ย 2% แต่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3% สะท้อนว่าโครงการในระดับราคานี้ยังมีความต้องการซื้อจริงอยู่ในหลายทำเล

จุดที่น่าจับตามองคือกลุ่ม Premium และ Luxury ซึ่งเป็นตลาดบนที่แสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่น โดยมีจำนวนเปิดตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 20% และยอดขายดีขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี ขณะที่กลุ่ม Luxury Segment มียอดขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 35% แม้จะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มก็ตาม การเติบโตนี้สะท้อนกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคที่มองหาคุณภาพ ทำเลดี และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

ข้อมูลบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดยังคงเติบโตได้ดีในกลุ่มระดับกลางถึงบน โดยเฉพาะ Mass, Premium และ Luxury Segment ที่มีแนวโน้มยอดเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน สวนทางกับกลุ่ม Economy Segment ซึ่งมีการชะลอตัวทั้งการเปิดตัวใหม่และยอดขาย

ในกลุ่ม Economy Segment (<5 ล้านบาท) จำนวนเปิดตัวลดลงเฉลี่ย 3% และอัตราการดูดซับลดลงเฉลี่ย 1% ต่อปี สะท้อนถึงความท้าทายของตลาดกลุ่มล่างที่เผชิญทั้งต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและข้อจำกัดด้านทำเล ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการเริ่มชะลอการลงทุนในตลาดระดับนี้

ในทางกลับกัน ตลาด Mass Segment (5–10 ล้านบาท) เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยจำนวนเปิดตัวเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 19% และยอดขายเฉลี่ยดีขึ้น 5% ซึ่งบ่งบอกถึงความต้องการที่ยังมีอยู่มากในกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง โดยเฉพาะในทำเลรอบเมืองและเขตชานเมืองที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน

กลุ่ม Premium Segment (10–25 ล้านบาท) ถือเป็นกลุ่มที่โดดเด่นที่สุดจากข้อมูลบ้านล่าสุด โดยมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นถึง 47% และยอดขายเติบโต 8% อย่างต่อเนื่อง เป็นผลมาจากกำลังซื้อของกลุ่มชนชั้นกลางระดับบนที่ต้องการบ้านคุณภาพสูง ทำเลดี ฟังก์ชันครบ และมีความเป็นส่วนตัว ซึ่งบ้านระดับราคานี้มักอยู่ในโซนที่มีความพร้อมทั้งการเดินทางและสาธารณูปโภค

สำหรับ Luxury Segment (มากกว่า 25 ล้านบาท) แม้เป็นตลาดเฉพาะ แต่ก็เติบโตได้ดีเช่นกัน โดยยอดเปิดตัวเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 23% และอัตราการดูดซับพุ่งสูงถึง 19% ถือเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการระดับไฮเอนด์เริ่มหันมาพัฒนาเพิ่มขึ้น เพื่อตอบรับดีมานด์จากกลุ่มผู้มีรายได้สูงและนักลงทุนที่มองหาบ้านระดับบนเพื่อการอยู่อาศัยหรือถือครองระยะยาว

อย่างไรก็ตาม หากวิเคราะห์โครงสร้างผู้ซื้อในตลาดอสังหาฯ ตลอดกว่า 15 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่าง โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายของคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เริ่มหลุดออกจากตลาด เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง รายได้ไม่มั่นคง และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ เช่น มาตรการ LTV ในปี 2024-2025 เพื่อกระตุ้นตลาด แต่ก็ยังไม่เพียงพอ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มราคาต่ำยังคงอยู่ที่ระดับ 30,000-40,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งต่ำกว่าความสามารถในการผลิตของผู้พัฒนาอย่างชัดเจน

ปัจจัยเหล่านี้สะท้อนว่า โครงสร้างตลาดกำลังเปลี่ยนไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้สูงหรือผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งกลายเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันและอนาคต ในขณะที่กลุ่มเป้าหมายดั้งเดิม ซึ่งเคยเป็นฐานรายได้ที่มั่นคงของตลาดที่อยู่อาศัย กลับเริ่มหายไป หากปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนี้ครัวเรือนและรายได้ที่ไม่มั่นคงยังคงอยู่ ตลาดคอนโดในไทยอาจต้องเผชิญกับภาวะชะงักงันในระยะยาว แม้ภาพรวมตลาดอาจดูทรงตัวหรือเริ่มฟื้นตัว แต่ความเปราะบางของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตา

เข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วย “ข้อมูลคอนโด” และ “ข้อมูลบ้าน” จาก TerraByte Platform แหล่งรวบรวมข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ลงทะเบียนทดลองใช้ได้ที่ https://terrabyte.app/